Stiklað á stóru um leiguréttindi

 Ljósmynd/Unsplash

Ljósmynd/Unsplash

Þegar við hugsum um húsaleigusamning sjáum við eflaust fyrir okkur margar blaðsíður af texta sem við veltum ekki mikið fyrir okkur heldur skrifum bara undir, enda vantar okkur þak yfir höfuðið sem við erum tilbúin að greiða fyrir. Það getur þó verið hagnýtt að hafa örlitla þekkingu á því sem við eigum rétt á í því sambandi sem við eigum við þann aðila sem leigir okkur húsnæðið og verður hér nefndur leigusali. Á Íslandi gilda húsaleigulög (lög nr. 36/1994) sem fjalla um réttindi og skyldur leigjenda og leigusala. Í lögunum eru útlistuð svokölluð lágmarksréttindi leigjenda, sem þýðir að ef að vikið er frá þessum réttindum leigjanda í leigusamningi þá er það aðeins gilt ef það er leigjandanum til hagsbóta.

Leigusamningurinn:

Yfirleitt má ætla að leigusamningur sé gerður skriflega, þ.e.a.s. að hann sé til á pappírsformi og báðir aðilar undirriti hann, enda er það skylda skv. húsaleigulögunum að hann sé skriflegur. Þó er það svo að hafi skriflegur samningur ekki verið gerður eiga allar reglur húsaleigulaga að gilda um hann engu að síður.

Almennt er ekki nauðsynlegt að þinglýsa leigusamningi, en þeir leigjendur sem eiga kost á greiðslu húsnæðisbóta verða að láta þinglýsa sínum leigusamningi og er það gert hjá sýslumönnum. Nánar má fræðast um húsnæðisbætur á vefsíðu Íbúðalánasjóðs, www.husbot.is.

Skylt er að kveða á um ákveðin atriði í leigusamningi en meðal þeirra atriða eru hvort samningur sé tímabundinn eða ótímabundinn, fjárhæð húsaleigunnar og hvort hún muni breytast á leigutímanum og þá með hvaða hætti, hvort leigjandi eigi að setja tryggingu og þá hvers konar.

Leigusali getur farið fram á að leigjandi leggi fram tryggingu fyrir afhendingu húsnæðisins en slík trygging á að vera leigusalanum til reiðu ef leigjandi greiðir ekki leigugreiðslur og fyrir skaðabætur vegna tjóns á húsnæðinu, sem leigjandinn ber ábyrgð á. Eins og fram hefur komið verður að mæla fyrir um það í leigusamningnum sjálfum ef leigusali ætlast til þess að trygging sé lögð fram. Sé það ekki gert getur leigusalinn ekki krafist þess síðar.

Hægt er að gera tímabundinn leigusamning, sem þýðir að hann rennur þá út á ákveðnum degi og svo ótímabundinn samning sem tekur ekki enda nema eitthvað komi til eins og uppsögn eða riftun á samningnum. Sú regla gildir þó að sé ekki sérstaklega samið um annað telst leigusamningurinn ótímabundinn.

Hér verður farið stuttlega yfir nokkur atriði í tengslum við réttindi og skyldur leigjenda sem gott getur verið að hafa í huga og verður miðað við þrjú tímamörk leigutímans, eða við afhendingu leiguhúsnæðis, á leigutíma og við lok leigutíma.

 Ljósmynd/Unsplash

Ljósmynd/Unsplash

Við afhendingu:

-Úttekt-

Áður en leiguhúsnæði er formlega afhent eiga leigjandi og leigusali að gera úttekt á húsnæðinu til að ganga úr skugga um að hið leigða sé í fullnægjandi ástandi. Einnig á að gera úttekt við skil húsnæðisins í lok leigutímans. Ef annar hvor aðilinn krefst þess að óháður úttektaraðili sjái um úttektina verða báðir aðilar að koma sér saman um slíkan aðila. Við slíka úttekt verður til úttektaryfirlýsing, þar sem skráð er ítarleg lýsing á húsnæðinu og ástandi þess, en þessi yfirlýsing er lögð til grundvallar við lok leigutíma ef deilur eru um skemmdir á húsnæðinu. Ekki eru gerðar neinar kröfur um menntun eða reynslu úttektaraðilans heldur eiga leigjandi og leigusali að koma sér saman um þann sem þeir telja best fallinn til að gera úttektina. Líklegt er að oftast verði fyrir valinu iðnaðarmaður af einhverju tagi sem hefur sérþekkingu á húsbyggingum, til dæmis húsasmiður.

-Ástand við afhendingu-

Við afhendingu á leiguhúsnæðið að vera í því ástandi sem samið er um, þ.e.a.s. í leiguhæfu ástandi þannig að það sé hæft til íbúðar. Ef einhverjir gallar eru á húsnæðinu sem leigjandinn sér, eða átti að sjá við venjulega skoðun, verður hann að vekja athygli leigusala, skriflega, á þeim innan fjögurra vikna frá afhendingu og krefjast úrbóta, því annars getur hann ekki borið þá fyrir sig síðar.

-Galli eftir afhendingu-

Sama er ef gallar koma í ljós eftir að húsnæðið er afhent og voru ekki sýnilegir við venjulega skoðun. Þá verður leigjandi að láta leigusala vita, skriflega, og krefjast úrbóta. Geri leigjandi það ekki segir hann í raun að hann sætti sig við húsnæðið eins og það er. Við þessar aðstæður hefur leigjandi 14 daga frá því hann varð galla var til að láta vita af honum.

-Leigusali bætir ekki úr annmörkum-

Ef leigusalinn bætir ekki úr þeim galla sem leigjandinn hefur tilkynnt honum um innan fjögurra vikna er leigjandanum heimilt að ráðast sjálfur í málið og draga þann kostnað sem af hlýst frá leigunni. Hann þarf þó fyrst að leita samþykkis úttektaraðila.

Noti leigjandi ekki þennan rétt sinn og leigusalinn gerir ekki við gallann getur leigjandinn rift leigusamningnum 8 vikum eftir að leigusalinn fékk tilkynninguna frá honum, en gallinn verður að vera verulegur og hafa mikil áhrif á fyrirhuguð afnot leigjandans af húsnæðinu. Hann getur einnig í ákveðnum tilvikum átt rétt á að leigan sé lækkuð á meðan lagfæringar hafa ekki farið fram.

Á leigutímanum:

-Greiðsla húsaleigu-

Almennt á leigjandi að greiða húsaleigu fyrsta dag hvers mánaðar, fyrir einn mánuð í senn, en heimilt er að semja um annað fyrirkomulag, svo lengi sem það er til hagræðis fyrir leigjandann. Líkt og fram hefur komið á að mæla fyrir um fjárhæð húsaleigunnar í samningnum sjálfum og þá er heimilt að ákveða að hún breytist og fylgi t.d. ákveðinni vísitölu.

-Viðhald-

Skylda er á leigusala að sjá að meginstefnu um allt viðhald á leiguhúsnæðinu, bæði að innan og utan. Hann á að halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi og undir það fellur t.d. endurnýjun gólfefna og annarra slitflata og málun húsnæðisins. Leigjandi á þó að sjá um minni háttar viðhald, t.d. að skipta ljósaperum út, rafhlöðum í reykskynjurum og hreinsun niðurfalla.

Ef að leigusalinn sinnir ekki viðhaldsskyldu sinni getur leigjandi gert honum skriflega grein fyrir þeim úrbótum sem þörf er á og skorað á hann að ráðast í þær, en bregðist leigusalinn ekki við þeirri áskorun, innan fjögurra vikna, getur leigjandinn látið gera úrbæturnar sjálfur og dregið kostnaðinn frá leigugreiðslum. Áður verður hann þó að leita samþykkis úttektaraðila. Leigjandinn getur einnig átt rétt á því að leigan lækki á meðan ekki hefur verið bætt úr annmörkum á húsnæðinu.

-Bann við framleigu-

Leigjanda er óheimilt að leigja leiguhúsnæðið áfram til einhvers annars aðila, án samþykkis leigusalans. Þótt að leigjandi leyfi nákomnum skyldmennum eða vinum að búa með sér í hinu leigða telst það ekki framleiga, sé það án endurgjalds og haldist innan eðlilegra marka miðað við stærð og gerð leiguhúsnæðis.



 Ljósmynd/Unsplash

Ljósmynd/Unsplash

Við lok leigutíma:

-Ástand húsnæðis í lok leigutíma-

Leigjandi og leigusali eiga einnig að gera úttekt á húsnæðinu við skil þess, líkt og við upphaf leigutíma og geta þá aftur fengið óháðan úttektaraðila til að sjá um úttektina. Hafi úttektaryfirlýsing verið gerð við fyrri úttektina er litið til hennar ef aðilarnir deila um skemmdir á húsnæðinu og hvort leigjandi skuli bæta það tjón.

-Forgangsréttur leigjanda-

Leigjandi hefur almennt eftir lok leigutíma svokallaðan forgangsrétt til að halda áfram leigu á húsnæðinu, svo lengi sem leigusali ætli að halda áfram að leigja það út, í a.m.k. eitt ár í viðbót. Vilji hann nýta þennan rétt verður hann að tilkynna leigusala um það, skriflega, a.m.k. þremur mánuðum áður en annað hvort leigusamningurinn rennur út eða uppsagnarfrestur endar. Ef að leigusali virðir ekki þennan forgangsrétt leigjanda verður hann að bæta leigjanda það fjártjón sem hann verður fyrir og leigjandi nær að sanna.

Í ákveðnum tilvikum hefur leigjandi þó ekki þennan rétt en meðal þeirra eru ef hið leigða er einstaklingsherbergi, ef það er í sama húsi og leigusali býr sjálfur í, ef leigusali ætlar að nota leiguhúsnæðið sjálfur eftir lok leigutíma eða ráðstafa því til náinna skyldmenna sinna. Einnig hefur hann ekki þennan rétt ef leigusamningnum er rift eða ef leigjandi braut þannig af sér á leigutímanum að leigusali hefði getað rift.

-Uppsögn-

Leigjanda er heimilt að segja ótímabundnum leigusamningi upp og er uppsagnarfrestur 6 mánuðir fyrir íbúðarhúsnæði. Fresturinn byrjar að líða fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn er send leigusala. Þannig myndi t.d. frestur á samningi sem sagt er upp í marsmánuði byrja að líða 1. apríl og renna út 1. október. Almennt er ekki gert ráð fyrir að tímabundnum leigusamningum sé sagt upp, en heimilt er þó að semja um slíkt og skal fresturinn þá vera minnst 3 mánuðir.

-Riftun-

Leigjandi getur rift leigusamningi við leigusala vegna þess að hann vanefnir samninginn með ákveðnum hætti. Riftun þýðir í raun að samningnum lýkur þannig að leigjandi leigir húsnæðið ekki áfram og losnar undan því að greiða leigu.

Meðal þeirra ástæðna sem leigjandi getur rift vegna eru ef leigusali bætir ekki úr galla á leiguhúsnæðinu þrátt fyrir áskorun leigjanda um úrbætur. Önnur ástæða er ef leiguhúsnæðið spillist eða skemmist á leigutímanum þannig að ekki sé hægt að búa í því lengur eða að heilbrigðisyfirvöld telji það heilsuspillandi og ástæður þessa séu ekki leigjandanum að kenna. Ítrekað og verulegt ónæði nágranna leigjandans, í sama húsi, geta einnig veitt honum heimild til að rifta samningnum við ákveðnar aðstæður ef hann hefur skorað skriflega á leigusalann að bæta úr ástandinu og leigusalinn ekki brugðist nægilega við. Dæmi um þetta síðastnefnda væri ítrekuð spilun á háværri tónlist sem ylli miklu ónæði fyrir nágranna.

Leigjandi verður að nýta þennan riftunarrétt innan 8 vikna frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusalans, en til að riftun verði gild verður hann að senda leigusala skriflega yfirlýsingu þess efnis.

Hér er vert að nefna að leigusalinn hefur einnig heimildir til að rifta leigusamningi af ákveðnum ástæðum og meðal þeirra eru vanskil leigjanda á leigugreiðslum. Leigusalinn getur rift ef leigjandi greiðir ekki leigugreiðslu á réttum tíma að því gefnu að hann hafi sent leigjanda skriflega áskorun og skorað á hann að greiða innan 7 sólarhringa því annars muni hann beita riftunarheimild sinni. Einnig getur hann rift ef leigjandi framleigir hið leigða húsnæði án hans samþykkis. Svo getur hann líka rift ef leigjandi notar leiguhúsnæðið á óheimilan hátt, en þá er átt við afnot sem brjóta gegn leigusamningnum eða lögum og ef leigjandinn lætur ekki af þessari háttsemi þrátt fyrir að leigusali áminni hann skriflega getur leigusalinn rift samningnum.

Leigusamningar við Félagsstofnun stúdenta:

Félagsstofnun stúdenta, FS, heldur úti leigustarfsemi þar sem stúdentar í námi við Háskóla Íslands geta leigt af þeim húsnæði á meðan á námstíma stendur. FS hefur heimild til að víkja frá ákvæðum húsaleigulaga vegna sérstaks eðlis starfseminnar, sem er þjónusta við námsmenn. Fyrr í umfjölluninni var nefnd undanþága frá banni við framleigu þar sem heimilt væri að náin skyldmenni eða vinir byggju með leigjandanum í leiguhúsnæðinu, en þessi undanþága gildir ekki í leigusamningum FS.

Áðurnefndur forgangsréttur leigjanda að leigðu húsnæði gildir ekki fyrir leigjendur FS, en heimilt er þó að framlengja gildandi leigusamning á meðan leigjandinn uppfyllir skilyrði úthlutunarreglna FS.

Einnig hefur FS heimild til að segja leigusamningi upp á sérstökum forsendum, t.d. ef leigjandinn skilar ekki nægilegum fjölda eininga á misseri, ef hann hættir námi, ef hann eignast íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu á leigutíma eða ef hann uppfyllir ekki lengur skilyrði úthlutunarreglna Stúdentagarða FS og er uppsagnarfresturinn 3 mánuðir. Nánar má fræðast um úthlutunarreglur og leigusamninga við FS á vefsíðunni www.studentagardar.is.

Leigjendalína Orator og Almenna leigufélagsins:

Að lokum má benda á að á haustmisseri 2018 verður Orator, nemendafélag lagadeildar Háskóla Íslands, og Almenna leigufélagið með endurgjaldslausa leigjendaráðgjöf í gegnum síma á völdum þriðjudagskvöldum milli kl. 18-20, en nánari upplýsingar má finna á síðu Leigjendalínu Orators og Almenna leigufélagsins á Facebook.

Fyrir þau sem eru sérstaklega áhugasöm um leiguréttindi má benda á húsaleigulögin sjálf sem nálgast má í lagasafni á vef Alþingis á vefslóðinni www.althingi.is/lagasafn.